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Unico proprietario, appartamenti in affitto e condominio: quando si può applicare il Superbonus?

Unico proprietario, appartamenti in affitto e condominio: quando si può applicare il Superbonus?

Nuovi chiarimenti dell'Agenzia delle entrate.

L’Agenzia delle entrate ha fornito parecchi nuovi chiarimenti sulla corretta applicazione del Superbonus del 110% introdotto dal decreto Rilancio.

L’occasione è arrivata con l’audizione del direttore dell’Agenzia, Ernesto Maria Ruffini, davanti alla Commissione parlamentare di vigilanza sull’anagrafe tributaria.

Tra le varie questioni interpretative sollevate nell’audizione (documento allegato in fondo), si chiede (corsivo e neretti nostri) “se il Superbonus non si possa estendere in via interpretativa ai detentori di tutte le unità immobiliari di edificio bifamiliare o plurifamiliare, laddove tale detenzione esclusiva non può dar luogo alla costituzione del condominio richiesto dal dato strettamente testuale del comma 9 dell’articolo 119”.

La risposta in breve è che “ai fini della costituzione del condominio risulta irrilevante la mera detenzione degli immobili costituenti un edificio, essendo, invece, necessario avere riguardo alla proprietà degli stessi”.

Di conseguenza, chiarisce l’Agenzia delle entrate, ciò significa che:

  • se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle predette unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del Superbonus;
  • se invece le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore), restando ferma la costituzione del condominio, è possibile fruire del Superbonus.

L’Agenzia chiarisce che il riferimento normativo al “condominio” comporta che il Superbonus spetti per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio e che, invece, siano esclusi quelli realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari.

Così la scelta di richiamare espressamente, tra i beneficiari del Superbonus, gli edifici condominiali, non ha consentito di estendere a tale agevolazione la prassi consolidata, finora adottata in materia di Ecobonus, Sismabonus e detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio.

In questi casi, infatti, è stato sostenuto che, per parti comuni, devono intendersi “in senso oggettivo” quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio nell’edificio.

Le agevolazioni sopra citate, infatti, spettano anche all’unico proprietario (o ai comproprietari) dell’intero edificio, per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.

Infine l’Agenzia ricorda che il condominio costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, ecc.), e una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.

Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione ed è comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.

È pacifico che la nascita del condominio si determini automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.

Fonte:qualenergia.it

 




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